1.理想店址的條件和要素

　　(1)店址的三個條件

　?、傥磥硎暌陨系某掷m(xù)經(jīng)營力

　? 店鋪選址是一項長期智慧之選，關(guān)系著企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的前途。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時，其他經(jīng)營因素都可隨之進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)外部環(huán)境的變化，而店址一經(jīng)確定就難以變動。因此，企業(yè)在選址時，必須具有發(fā)展的眼光，不僅要研究現(xiàn)狀，還要正確的預(yù)測未來。因?yàn)榫W(wǎng)點(diǎn)所在地區(qū)的狀況時刻都在變化：交通條件在改善，競爭越來越激烈，周圍環(huán)境更是在不斷變化和發(fā)展。

　　對于一個企業(yè)來說，新選定的店址應(yīng)具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，在該地區(qū)具有競爭優(yōu)勢，以提高/增加在以后一定時期內(nèi)都是有利可圖的。例如，日本的大榮公司憑借其連鎖集團(tuán)的優(yōu)勢，利用進(jìn)貨后3個月支付貨款的時間差，迅速調(diào)整各連鎖店的銷售實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，在非商業(yè)中心購買了地價較低的土地，興建商業(yè)設(shè)施及其他不動產(chǎn)，等到商業(yè)發(fā)展、地價升高后，賣掉地產(chǎn)賺取差價，商業(yè)設(shè)施則作為本公司的連鎖超市的一個網(wǎng)點(diǎn)。

　?、谝?guī)模性的目標(biāo)顧客群存在任何超市都應(yīng)把滿足顧客需求作為其宗旨。

　　每一個網(wǎng)點(diǎn)都應(yīng)有一定規(guī)模的目標(biāo)顧客，這是提高/增加其經(jīng)營達(dá)到一定規(guī)模的重要條件。一般的超市經(jīng)營的主要是日常生活用品，受消費(fèi)者購物行走距離規(guī)律的制約，消費(fèi)者不大可能為一些日常生活用品而長距離的奔走。因而不大可能像大型百貨商店或者是專業(yè)大型家用電器商店那樣具有比較寬的流動顧客群體，只能主要依靠對一定規(guī)模的目標(biāo)消費(fèi)群體的服務(wù)，來獲得比較穩(wěn)定的銷售實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。所以，能否擁有一定規(guī)模的目標(biāo)顧客，是超市店鋪選擇應(yīng)考慮的重要因素之一。

　　但是對于任何一個店鋪來說，它的目標(biāo)顧客群都是經(jīng)常會發(fā)生變化的。市政規(guī)劃、交通革新等都能導(dǎo)致顧客群的增加或減少，而這也成為預(yù)測未來顧客群的一個重要依據(jù)。例如，市政規(guī)劃在某一地興建一居民區(qū)，在居民區(qū)建立之初，居民較少，隨著居民區(qū)生活設(shè)施及其他配套設(shè)施的不斷完善和發(fā)展，居民也會日益增加，顯然，在這樣的地區(qū)設(shè)立連鎖店網(wǎng)點(diǎn)，梢費(fèi)者群的增加是必然的。象新建車站、碼頭、地鐵出口、旅游景點(diǎn)、公共指示設(shè)施等均能增加消費(fèi)者群。無疑，在進(jìn)行未采消費(fèi)者群的測定時，必須考慮到這些外部環(huán)境的變化。

　?、圻M(jìn)出暢通的道路

　　店址的一個必備條件就是進(jìn)出暢通的道路。道路的暢通不僅影響商品的功能性，而且影響商晶的運(yùn)達(dá)時間和運(yùn)輸費(fèi)用。一般來說，要求與店鋪有關(guān)的街道交通方便、道路寬闊、車輛進(jìn)出自由，且店鋪附近很好有車站。因?yàn)榫W(wǎng)點(diǎn)設(shè)在幾個車站的交匯點(diǎn)附近，往往能吸引大量顧客前往進(jìn)行購物。另外，店鋪前擁有一個 大的停車場，往往可以吸引遠(yuǎn)距離的顧客，擴(kuò)大自己的商圈范圍，特別是對于大型綜合超市或倉儲式商場而言尤為重要。

　?。?)店址的三個要素

　?、僮懔繎魯?shù)和人口數(shù)的支持

　　企業(yè)必須了解其商圈范圍內(nèi)的中心圈、次級露和邊緣圈內(nèi)各自居民或特定目標(biāo)公眾的數(shù)量和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)程度、職業(yè)分布、消費(fèi)特點(diǎn)與偏好，以及到城市購買商品的附近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)水平，對這些情況的了解，可以對顧客的數(shù)量和質(zhì)量有個較為準(zhǔn)確的認(rèn)識。一個選址的店鋪必然擁有一批穩(wěn)定的目標(biāo)顧客，這就要求在其商圃范圍內(nèi)擁有足夠多的戶數(shù)和人口數(shù)。許多店鋪設(shè)在有較強(qiáng)購買力，人口密度大的地區(qū)，其中一個重要原因，就是為了提高/增加周圍有持續(xù)旺盛的購買力。

　?、诤细竦牡缆放c交通條件

　　只有在交通方便的地方設(shè)立店鋪，才能給消費(fèi)者提供方便，吸引更多的顧客。因此，企業(yè)必須調(diào)查城市內(nèi)區(qū)域間的交通條件及區(qū)域內(nèi)的交通條件，對商圈的交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行分析。

　　另外，要注意城市規(guī)劃對交通設(shè)施的影響。如街道開發(fā)計劃、道路拓寬計劃、地鐵、輕軌、高速、高架公路建設(shè)計魁、區(qū)域開發(fā)規(guī)劃等等，都對未來的交通條件產(chǎn)生影響，從而影響該店鋪的顧客群。企業(yè)必須及時捕捉、準(zhǔn)確把握其發(fā)展動態(tài)。

　?、圪u場面積的合理確定

　? 對于超級市插賣插面積的確定可以根據(jù)預(yù)估的銷售額指標(biāo)來確定。除此之外，還要注意其他因素的制約影響。例如，超市店鋪所在的城市、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)與消費(fèi)水平；超市店鋪所處的具體商業(yè)地段的優(yōu)劣；營業(yè)場所的租金高低；平均單位面積所能接待的平均顧客量；銷售額和收銀額的大小等。要在綜合考慮以上各因素的前提下，合理確定賣場面積。

?